“去年房价下降，房地产的泡沫化、货币化的问题发生了根本性的扭转，楼市不像以前那么活跃了。”全国两会召开前夕，中国银保监会主席郭树清在国新办发布会上表态，房地产价格调整对金融业是好事，但不希望调整太剧烈，要平稳转换。
去年四季度以来，有关房地产市场的消息不断。其中有监管面向全行业的发声，也有地方做出的区域调整；有房企违约动态，也有新的并购融资；有银行按揭松动，也有楼市销售数据不佳。在这种“跌宕起伏”中，市场都在等下一个政策。最近，河南郑州率先放出“大招”——同时松绑限购限贷，再次启动棚改货币化安置，这被业内业外看作一个标志性信号。
房住不炒原则下，调控手段如何在稳增长与防风险之间实现平衡？经济增速下行压力下，不再作为短期刺激经济手段的房地产将何去何从？行业未来的变量还有哪些？在两会召开前夕，第一财经对我国的楼市做了详细回顾和前瞻。
去库存利器被重启
3月第一天，郑州市政府办公厅发布的《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》（下称《通知》）刷屏。《通知》提出了“稳地价、稳房价、稳预期”的19条措施，取消“认房又认贷”的同时重启了去库存利器——棚改货币化安置。相比实物化安置，货币化安置可以帮助消化城市商品房库存，也可以缓解地方政府的资金压力，采用信贷支持的方式推动棚改进行。
这给了“冰冷”的市场一丝希望。克而瑞最新公布的数据显示，2月TOP50房企的单月销售金额为亿元，环比1月减少了23.1%，相比去年同期大降45%。这已经是房企销售连续7个月的大幅下滑，同比降幅创下历史新低。
为了支持合理住房需求，郑州《通知》不仅通过“亲属投亲养老可新购一套住房”将家庭购房套数从2套突破至3套，在供给端也明确提出要实施安置房建设工作三年行动，并坚持以货币化安置为主。
多家券商认为，郑州的率先行动或预示着后续更多城市将因城施策，跟进出台楼市支持政策。据申万宏源统计，自去年年底以来已经有至少52个城市出台了需求端的政策支持，方式包括但不限于降低房贷首付和利率、提高住房公积金贷款额度、取消或降低户籍限制等。
新一轮房地产调控在去年上半年加速，年中随着部分城市的二手房指导价机制、学区房炒作降温、房贷业务收紧等进入高潮，市场成交在开发商“爆雷”和购房者信心不足中跌至“冰点”。有北京地区头部中介机构从业人员曾向第一财经透露，在去年8月～11月，北京地区的二手房市场几乎是“零成交”状态。
随着监管对融资政策纠偏、鼓励并购，加上各地在需求端因城施策，供需两端的市场已经明显回暖，但数据为何仍低于市场预期？中泰证券研究所地产负责人陈立认为，目前按揭利率下行更多反映的是前期积压按揭贷款投放完成后，新增需求不足导致的贷款利率下行，是结果而非驱动因素。有江浙地区地产中介人士直言，其所在城市最关键的问题并不是首付比例和房贷利率，“只要放松限购市场立马会活跃起来”。
国泰君安指出，年最主要的风险已经不简单是房企资金链风险，而是升级到了需求下行带来的房企造血能力下降的风险。过去几个月各城市的宽松多集中在银行体系加大信贷投放，但在需求下降背景下作用较为有限，市场预期需要更加强有力的政策来延缓楼市的下行，但对推出节奏存在一定分歧，郑州作为省会城市，其政策在时点和力度上都超出预期，对全国其他城市有极强的信号意义。
什么是新的发展模式？
长江证券首席经济学家伍戈日前在研报中表示，当前房地产销售和投资的下挫幅度、速度超出过往，即使不再作为“短期刺激经济的手段”，面对稳增长的严峻形势，政策力度或许不能太小。
与这轮调控相伴而生的是房企频频爆雷，以及后疫情时代宏观经济稳增长的特殊压力，从多数机构观点来看，大家都在
